万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课(jí)团被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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